連續(xù)升息讓提前還貸話題重起，借款人希望通過(guò)提前還貸減輕壓力，部分“專家”則指點(diǎn)市民，在還貸的中后期提前還貸并不劃算。房報(bào)記者請(qǐng)教銀行理財(cái)人士得知，提前還貸是否合算，主要看借款人自有資金的收益能否跑贏房貸利率，與還貸法和還貸周期并沒有關(guān)系。

提前還貸就省息等額等本都一樣

“專家”表示，采用等額本息還貸法的購(gòu)房者，在還貸的中期之后，月供基本上是以本金為主，此時(shí)提前還貸能夠節(jié)省的利息很有限。而對(duì)于采用了等額本金還貸法的購(gòu)房者，當(dāng)還款期超過(guò)1/4后，月供中的本金開始多于利息，時(shí)間越往后，提前還貸對(duì)節(jié)省利息的效果越不佳。這種觀點(diǎn)看似有道理，但其實(shí)是把月供中的利息和本金混為一談，把已發(fā)生的利息和未發(fā)生的利息混為一談。事實(shí)上，理論上能節(jié)省的利息都是未發(fā)生的利息，前提是你要提前歸還本金，歸還的本金多少，就決定你將來(lái)能節(jié)省利息的多少。

舉例來(lái)說(shuō)，如果你剛向別人借了1萬(wàn)元，利率就漲了，你會(huì)提前還給他嗎？又如果你在幾年前向別人借了10萬(wàn)元，到現(xiàn)在已經(jīng)還了9萬(wàn)元，遇到利率漲了，你還會(huì)考慮提前還款嗎？很多時(shí)候，正如“專家”指點(diǎn)的一樣，前一種情況提前還款的多，而后一種情況提前還款的少。但事實(shí)上，這兩種情況下，如果借款人原本都計(jì)劃在一年內(nèi)還清貸款的話，不論其采用何種還貸法，提前還款節(jié)省利息的效果是完全一樣的，因?yàn)樗麄兲崆斑�款的金額都是1萬(wàn)元，今后都不用再支付這1萬(wàn)元借款的利息。

存款跑不贏貸款趕緊提前去還貸

明白了這個(gè)道理，是否要提前歸還房貸，就不用再考慮還貸期限、還貸法等復(fù)雜因素了，只要看看自己手中的資金有沒有閑置，或者投資收益有沒有跑贏房貸利率就可以了。升息意味著存貸利率差拉大，如果您有大量的備用金存在銀行，那么，哪怕房貸還款期就剩兩三年，未還本金就剩三五萬(wàn)元，都應(yīng)該提前還貸，而不是白白把利差“送”給銀行。

銀行理財(cái)人士提醒，通常情況下，房貸利率都高于同期存款利率，但由于前兩年房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分借款人享受到了7折優(yōu)惠利率，按目前的利率水平計(jì)算，5年期以上房貸年利率僅為4.76%，而目前5年定期存款利率已經(jīng)高達(dá)5.25%。也就是說(shuō)，借款人的存款利率跑贏了貸款利率，因此，這部分借款人提前還款反而不合算。

銀行理財(cái)人士還提醒，有些借款人習(xí)慣留較多的備用金，其實(shí)大可不必。www.dzxx.cn/category-catid-155.html" target="_blank">房產(chǎn)具備融資功能，遇到急用，可通過(guò)典當(dāng)、抵押等獲取資金。雖然利率可能要高于房貸，但短期承擔(dān)付出的代價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于長(zhǎng)期支付房貸利息。目前利率處于較高的水平，而將來(lái)用錢時(shí)利率可能下降很多，因此，這部分借款人應(yīng)當(dāng)選擇提前還貸。